Советы

ЗАЛИЛИ КВАРТИРУ. ЧТО ДЕЛАТЬ?

В многоквартирном доме люди живут как в муравейнике. Соседи связаны общими проблемами и интересами, даже если они придерживаются принципа «моя хата с краю». Пол одной квартиры вплотную прилегает к потолку другой. У квартир может быть общая стена. Крыша, лифт, лестничная клетка, водопроводные и канализационные стояки и многое другое является их общей собственностью. За техническое состояние общего имущества отвечает управляющая компания, а каждый собственник отвечает за состояние своего собственного инженерного оборудования. Поэтому, когда происходит залив квартиры, в процесс сразу включаются несколько участников, каждый из которых может преследовать свою собственную цель.


УНИВЕРСАЛЬНЫЕ ДЕЙСТВИЯ ПРИ ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ.
  1. Перекрыть воду. Если вызываете аварийную службу, попросите оператора сообщить номер заявки и запишите его.
  2. Вызвать управляющую компанию для составления акта. Записать номер заявки и дату вызова. Это может пригодиться, если управляющая компания проигнорирует ваш вызов или придет не сразу.
  3. Составить акт о заливе. Акт составляет сотрудник управляющей компании в вашем присутствии. Также желательно присутствие собственника (нанимателя) квартиры, из которой произошел залив.

В акте фиксируют дату и время залива, описывают повреждения, причиненные имуществу в результате залива, указывают причину залива.

Важно понимать, что указание причины не равно установлению виновника. Например, у соседей сверху прорвало трубу, это причина залива, но кто в этом виноват, в чьей зоне ответственности находится эта труба - собственника квартиры сверху или управляющей компании, это еще предстоит выяснить.

Лайфхак: как правило, в момент составления акт подписывают люди, присутствующие на осмотре. Потом сотрудники управляющей компании относят его на подпись своему руководителю. СФОТОГРАФИРУЙТЕ АКТ ПОСЛЕ ТОГО, КАК ВЫ ЕГО ПОДПИСАЛИ!
Очень часто работники управляющей компании дописывают в акт свое мнение о причинах, виновнике и т.д. Поскольку акт уже подписан с вашей стороны, документ будет выглядеть так, как будто вы согласны со всем его содержимым. Имея фотографию акта, вы сможете доказать, что записи сделаны после того, как вы его подписали.
Если после получения подписанного акта вы обнаружите в нем приписки, необходимо незамедлительно написать об этом в управляющую компанию. Это также может пригодиться в суде при установлении лица, виновного в причинении ущерба.

Дальше пути участников происшествия расходятся, каждый решает свои задачи.

ДЕЙСТВИЯ ЛИЦА, КОТОРОМУ ПРИЧИНЕН УЩЕРБ.
Собственнику, чье имущество пострадало от залива, необходимо определить размер ущерба.

Если вы самостоятельно делаете ремонт, то размер ущерба можно определить по фактическим затратам. Для этого необходимо сохранить все документы, подтверждающие ваши расходы – чеки, квитанции, договоры и т.д.

Также размер ущерба можно определить расчетным путем. Сделать это поможет независимый оценщик.

Чтобы отчет об оценке был принят судом в качестве доказательства, он должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Также до заключения договора нужно убедиться, что оценщик имеет соответствующее образование и является членом саморегулируемой организации оценщиков.

До составления отчета об оценке оценщик должен осмотреть вашу квартиру и зафиксировать повреждения имущества. На осмотр желательно пригласить виновника залива: соседа сверху или представителя управляющей компании.
После получения отчета оценщика можно составлять исковое заявление и отправляться в суд.

ДЕЙСТВИЯ ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ВИНОВНИКА ЗАЛИВА
Виновником залива может быть как собственник (наниматель) квартиры, из которой протекла вода, так и управляющая компания.

Действия управляющей компании понятны: она будет пытаться переложить вину на жильцов, а если это невозможно – занизить размер ущерба.

Если «перевести стрелки» невозможно, например в случае, когда залив произошел в результате протечки с крыши, управляющая компания может предложить возместить убытки без обращения в суд, а размер убытков определить по смете.
Здесь кроется ловушка: при составлении сметы управляющая компания, как правило, учитывает фактическую площадь повреждений (пятно на потолке 2 кв.м., отслоение обоев 3 кв.м.). То, что вы будете перекрашивать весь потолок или переклеивать обои во всей комнате, управляющую компанию не волнует. Поэтому сумма возмещения, как правило, будет гораздо ниже, чем ваши расходы на ремонт.

Также управляющая компания может предложить сделать ремонт своими силами. В этом случае вы сами покупаете материалы, часть стоимости которых  будет вам компенсирована, исходя, опять же, из площади повреждений. Возвращаясь к примеру выше, вам компенсируют краску из расчета 2 кв.м. и обои из расчета 3 кв.м.
Соглашаться ли на предложение управляющей компании – решать вам. Скажу только, что через суд можно получить гораздо большие деньги, но сроки их получения непредсказуемы. Кроме того, судебная процедура предполагает расходы, как минимум, на оплату услуг оценщика. Если для представления ваших интересов вы обратитесь к адвокату, его услуги тоже будут не бесплатны.

Остановимся на действиях собственника (нанимателя) квартиры, из которой протекла вода.
В первую очередь  ему нужно определиться с причинами произошедшего. Какое оборудование вышло из строя? В чьей зоне ответственности оно находится, и кто за него отвечает, собственник квартиры или управляющая компания?

По общему правилу, собственник (наниматель) квартиры отвечает за оборудование, обслуживающее его квартиру, а управляющая компания отвечает за оборудование, обслуживающее более одной квартиры и относящееся к общему имуществу многоквартирного дома (часть 1 статьи 390 Гражданского кодекса РФ, статья 36 Жилищного кодекса РФ).

Состав общего имущества определяется в соответствии с  Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Например, в состав общего имущества включается:
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (п. 2 "Д" Правил);
- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях  (п. 6 Правил);
- внутридомовые инженерные сети системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, приборов учета, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков (п. 5 Правил).
После того как вы определили, какое оборудование вышло из строя, а также к чьей зоне ответственности оно относится, нужно определить причину поломки. Это может быть неправильная эксплуатация оборудования, и тогда виноват тот, кто отвечает за эксплуатацию и техническое обслуживание. Также причиной может быть дефект самого оборудования, тогда в последствии можно потребовать возмещения убытков от производителя при условии, если не истек гарантийный срок на оборудование. Также причиной может быть некачественный монтаж оборудования, в этом случае можно привлечь к ответственности организацию, производившую монтаж, также с учетом гарантийного срока на монтажные работы.

Вот почему так важно хранить документы на покупку и установку сантехники, о чем мы писали здесь.

Чтобы достоверно определить причину выхода из строя оборудования, может потребоваться проведение экспертизы. Она может быть назначена судом, либо проведена вами по своей инициативе. Поэтому очень важно сохранить вышедший из строя элемент после его замены.

Таким образом, если вы стали виновником залива, не стоит сразу опускать руки. Можно оспорить как сам факт своей вины, так и размер ущерба, а также подумать о возмещении взысканной с вас суммы производителем либо продавцом оборудования, а также организацией, производившей его монтаж.
Если же ваша вина очевидна, то советую не уходить от ответственности, а попытаться решить дело миром. Сбережете нервы, время и деньги.

КАК СНИЗИТЬ РИСКИ
Из сказанного выше очевидно, что в многоквартирном доме рискуют все. Каждый может стать как виновником залива, так и потерпевшим. Вы можете сделать дорогой ремонт, а над вами живут люди, которые никогда не смогут возместить убытки. У вас сорвался кран, а под вами живут люди, которые сделали дорогой ремонт. Примеров может быть множество.

Единственный способ этого избежать – страхование. Застраховать можно  как свою ответственность, так и свое имущество.
Если застрахована ответственность, то в случае залива по вашей вине возмещать ущерб будет страховая компания. Она же направит в суд своего представителя, который будет стараться минимизировать сумму ущерба либо будет оспаривать вашу вину, так что сможете сэкономить на услугах адвоката.
Если застраховано ваше имущество, то страховая компания возместит вам ущерб в случае его повреждения.
Поэтому страхование – это цивилизованный способ снизить свои риски, и советую им не пренебрегать.